Il Piano Operativo Comunale 2010-2015 (POC) , fra le altre azioni da intraprendere, prevede:

- la sostanziale conferma dei diritti edificatori “di base” acquisiti dal sistema proprietario in sede di PRG ’93;

- la possibilità di precisare tali diritti edificatori alla luce degli approfondimenti fatti nel rispetto degli obiettivi fissati dal PSC, prevedendo anche una diversa distribuzione fra quote: ospitate da aree a perequazione, ospitate da aree di banchina/stazione FS/Ex scalo merci, o da destinare a Edilizia Residenziale Pubblica (ERP) o Edilizia Residenziale Sociale (ERS);

- per i Piani Urbanistici Attuativi (PUA) vigenti e regolarmente convenzionati la possibilità di essere attuati fino alla scadenza dei 10 anni dalla data di stipula della convenzione generale;

- eventuali incrementi di Suc interna nel recupero degli edifici di archeologia industriale con destinazioni pubbliche e/o di interesse pubblico.

Estratto Piano Operativo Comunale - POC 2010 - 2015

Norme Tecniche di attuazione POC 2010 - 2015

Titolo I - Disposizioni Generali - Art. 8 - I POC tematici

1. Sono oggetto di POC tematici gli Ambiti individuati dal PSC relativamente a: Darsena di città, Area logistica portuale in destra , Piano dell’Arenile approvato con delibera di C.C. n. 123211/202 del 21/12/2009 .
2. I contenuti dei POC tematici di cui al c1, sono esplicitati al Titolo 3 delle presenti norme.

Titolo 3 - I POC Tematici -Art. 52 – Variante PRU e POC tematico Darsena di città

1. L’ambito del POC tematico Darsena di città individuato nelle Tav. 41 - 49 del Quaderno del POC (POC.3) è quello che comprende le aree già sottoposte al Programma di Riqualificazione Urbana ( PRU 1^ verifica febbraio 1997 ), le aree della Stazione FS, del suo intorno urbano e dell’ex scalo merci, secondo quanto reso necessario dal coordinamento dei relativi programmi di qualificazione e adeguamento funzionale.

2. Il POC tematico Darsena di città opera in coerenza con i contenuti del PSC , come definiti dall’ art. 101 c4 del PSC 5 . Esso costituisce altresì variante urbanistica di aggiornamento del citato Programma di Riqualificazione Urbana.

3. Gli obiettivi specifici del POC tematico sono riconoscibili nella ricerca di più accentuati momenti di integrazione tra la città storica e l’ambito portuale; nella individuazione di un disegno dotato di un’adeguata caratterizzazione urbana; nella messa in atto di più marcati fattori di sostenibilità ambientale e tecnico-economica, con particolare riguardo alle specifiche azioni necessarie a sostenere i previsti programmi di riconversione degli assetti urbani e portuali interessati. Tali obiettivi si sviluppano altresì sulla base degli indirizzi acquisiti nella sede del Protocollo di Intesa sul tema , sottoscritto in data 24/06/2009 tra Comune di Ravenna, Regione Emilia Romagna, Rete Ferroviaria Italiana, FS Sistemi Urbani e Autorità Portuale di Ravenna.

4. La complessiva capacità insediativa del POC tematico sarà definita in primo luogo attraverso una sostanziale conferma dei diritti edificatori “di base” acquisiti dal sistema proprietario in sede di PRG 93, confermati e precisati con il PRU vigente, ed integrati da quanto previsto all ’art. 101 del PSC 5 e dal Protocollo d’intesa sopra citato. Il POC potrà precisare tali diritti edificatori alla luce degli approfondimenti fatti nel rispetto degli obiettivi fissati dal PSC, prevedendo anche una diversa distribuzione fra quote: ospitate da aree a perequazione, ospitate da aree di banchina/Stazione FS/ex scalo merci, o da destinare ad ERP/ERS.
Prima dell'approvazione definitiva del POC tematico sugli edifici esistenti nella Darsena di città, sono ammessi gli interventi previsti dal PRU vigente.
Il POC tematico dovrà comunque prevedere, anche integrando quanto previsto al successivo c12 e in coordinamento con l' Autorità Portuale , specifiche norme transitorie più dettagliate di recupero, ristrutturazione e rinnovo, relativamente agli usi ed alle modalità di intervento per la tutela delle attività produttive insediate nei diversi sub comparti.

5. Sulla base degli indirizzi fissati nel citato Protocollo di Intesa , nel comparto della Stazione FS, come individuato nell’elaborato PSC 3 foglio 13 e nei relativi allegati, il POC tematico persegue obiettivi di qualificazione e adeguamento funzionale, nel rapporto Città/Darsena, assicurando altresì alla Stazione un ruolo di cerniera urbana. La qualificazione della stazione viene perseguita attraverso procedure concorsuali, attivate dal Comune di concerto con FS Sistemi urbani e Autorità portuale. La capacità edificatoria complessiva del relativo sub comparto, fissata dal PRG 93 in 20.000 m² di Suc, per usi di terziario, servizi urbani e commercio al dettaglio, viene confermata. Il suo utilizzo fino ad un massimo del 50% è destinato al diretto riassetto della Stazione: con una Suc max di 6.000 m² per usi commerciali.
Le quote restanti, da insediare nell’ambito della Darsena di città, vengono collocate sul mercato da FS Sistemi urbani, al fine di ricavare le ulteriori risorse economiche necessarie a sostenere i citati programmi di qualificazione e adeguamento funzionale della Stazione. Il Comune di Ravenna, di concerto con FS Sistemi urbani, in sede di formazione del POC tematico, definirà la collocazione specifica di tali capacità edificatorie, con priorità all’utilizzazione del sub comparto della ex Dogana.

6. Attraverso una parallela procedura di alienazione, sulla base dei criteri previsti ai successivi commi, le capacità edificatorie di proprietà di FS Sistemi urbani, eccedenti rispetto alle possibilità insediative del comparto dello Scalo Merci di città (come individuato nell’elaborato PSC 3 foglio B) pari a 17.280 m² di Suc con i relativi usi, come individuate nel citato Protocollo di intesa, vengono collocate sul mercato da FS Sistemi urbani, al fine di ricavare ulteriori risorse economiche necessarie a sostenere i programmi infrastrutturali richiamati nel citato Protocollo di intesa. Il Comune di Ravenna, di concerto con FS Sistemi urbani, in sede di formazione del POC tematico, definirà la collocazione specifica di tali capacità edificatorie da alienare e trasferire nell’ambito della Darsena di città.

7. Sulla base degli indirizzi del citato Protocollo di Intesa , nelle aree demaniali di banchina e della cosiddetta “Testata” della Darsena di città, il POC tematico persegue obiettivi di riqualificazione ambientale, di valorizzazione del water front, di caratterizzazione degli spazi in senso urbano. La nuova capacità edificatoria espressa dalle aree di banchina definita dall’ art. 101 del PSC 5 , in 33.600 m² di Suc, con i relativi usi, viene collocata sul mercato, nei modi che saranno definiti dal POC tematico, al fine di assicurare ulteriori risorse economiche necessarie a sostenere i programmi di riqualificazione urbana, con priorità alle azioni di riconversione urbana delle banchine, di adeguamento delle reti, con particolare riferimento allo smaltimento delle acque, di riassetto della “Testata” Darsena, di rafforzamento della viabilità principale, di risanamento delle acque del Candiano, anche secondo gli indirizzi del citato Protocollo d’Intesa.
Il Comune di Ravenna, di concerto con l’Autorità Portuale, in sede di formazione del POC tematico, definirà la collocazione di tali capacità edificatorie. Le aree di banchina possono essere utilizzate per destinazioni di servizio, quali: spazi verdi, pedonali e ciclabili, e di arredo, da precisare in sede di POC tematico.

8. In fase di formazione del POC tematico Darsena di città, il Comune di Ravenna provvede a definire Schemi urbani d’ impianto tali da rappresentare un utile riferimento ai fini del trasferimento e della richiamata collocazione dei diritti edificatori maturati come ai precedenti commi 5, 6 e 7.

9. Sulla base delle risorse acquisite attraverso l’alienazione agli operatori interessati delle capacità edificatorie espresse dalle aree di banchina – fermo restando che l’utilizzo delle risorse derivanti dall’alienazione delle capacità edificatorie relative allo Scalo merci in dismissione ed ai nuovi assetti di Stazione FS verrà definito secondo quanto previsto dal relativo Protocollo di Intesa - il Comune di Ravenna, in sede di formazione del POC tematico, provvederà ad individuare le opere richiamate al precedente c7, eccedenti le usuali opere di urbanizzazione primaria e secondaria, necessarie a sostenere un qualificato e complessivo processo di urbanizzazione dell’intero comparto della Darsena di città. Le risorse necessarie a completare i suddetti programmi saranno derivate da contributi aggiuntivi a carico dei sub comparti da definire nel POC tematico, sostenute da eventuali impegni negoziali con le parti interessate, nelle forme di legge (Art. 18 L.R. 20/2000 e s.m.i.).

10. In sede di formazione del POC tematico, oltre a ridefinire l’impianto generale dell’ambito in tema di viabilità e assetto delle aree verdi, il Comune provvederà a definire l’articolazione in comparti di attuazione ed a sviluppare opportunamente i diversi requisiti urbanistici del Piano stesso, come previsto in sede di PSC, per i diversi punti di cui all’ art. 101 c4 del PSC 5 2.

11. Il Comune di Ravenna, tanto in fase formativa quanto in fase attuativa del POC tematico, ai fini dello sviluppo delle azioni di cui ai commi precedenti, si riserva di utilizzare l’apporto dell’ Agenzia “AgenDA” costituita tra Comune, Provincia, Camera di Commercio, Autorità Portuale e Ravenna Holding S.p.A., oltre che di eventuali Consorzi formati a tal fine tra i proprietari e gli operatori interessati all’attuazione del POC tematico Darsena di città, anche attivando eventuali Accordi ai sensi dell’ art. 18 della L.R. 20/2000 e s.m.i .

12. I PUA vigenti alla data di adozione del POC e regolarmente convenzionati possono essere attuati sulla base delle rispettive convenzioni stipulate fino alla scadenza prevista, e quindi non oltre 10 anni dalla data di stipula della convenzione generale, salvo la possibilità di una proroga nei termini stabiliti dal POC.12 convenzione tipo di PUA art. 5.2. Alla scadenza del termine di 10 anni dalla data di stipula della convenzione generale senza che sia stato dato
corso alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, il PUA viene dichiarato decaduto senza ulteriore possibilità quindi di dare attuazione alle relative previsioni urbanistiche ma esclusivamente con la possibilità per la proprietà di proporre un nuovo PUA attuativo delle previsioni del POC al momento vigente. Nel caso l’area sia caratterizzata da attività produttive ancora insediate, l’attuazione del subcomparto potrà avvenire esclusivamente per “attuazione indiretta a programmazione unitaria e/o concertata” anche ai sensi dell’ art. 18 L.R. 20/2000 e s.m.i . Oltre a quanto previsto dall’ art. 13 del PSC , la relativa concertazione dovrà obbligatoriamente prevedere i termini e le condizioni per la delocalizzazione delle attività produttive esistenti, con possibilità di associare incentivi premiali in termini di Suc ai processi di delocalizzazione che avvengano nell’ambito del comparto a programmazione unitaria e/o concertata, in particolare nell’ambito CoS3 e che prevedano un rafforzamento dei livelli occupazionali.

13. Eventuali incrementi di Suc interna, nel recupero dell’archeologia industriale con destinazioni pubbliche e/o di interesse pubblico, sono ammissibili con le modalità di cui all’art. 15 della L.R. 31/2002 e all’art. VIII.18 del RUE 5.2 .

14. In riferimento all’ art. I.11 del RUE 5.1 , fino all’approvazione del POC tematico Darsena di città, per i PUE già previsti dal PRG ’83 (PUE D, PUE S) trovano comunque applicazione le norme dell’art. VI.5 del PRG ’93 relativamente ai casi da esso previsti e compatibilmente con quanto stabilito dall’ art. 101 del PSC .